Банк России заявил о сложной ситуации в жилищном строительстве

ЦБ подготовил первый информационно-аналитический комментарий «Жилищное строительство» о ситуации в отрасли. Уровень обеспеченности жильем остается низким, так как доходы населения невелики, а ипотечное кредитование могут позволить себе не более 35% населения. Слабый спрос на жилье делает положение дел в секторе непростым.

В исследовании отмечается, что уровень обеспеченности жильем в России остается ниже, чем в большинстве стран Восточной Европы. Согласно результатам опроса ВЦИОМ, население испытывает потребность в расширении жилой площади: 39% респондентов в качестве причины неудовлетворенности жилищными условиями указали тесноту, 16% — отсутствие своего жилья.

«Однако факторы со стороны спроса — динамика доходов населения, демографические тенденции, доступность ипотечного кредитования — в целом оказывают сдерживающее влияние на жилищное строительство», — заявляет регулятор.

При этом за прошедшее десятилетие соотношение между стоимостью жилья и доходами практически не изменилось. В среднем по России в 2018 году размер среднедушевого месячного дохода равнялся стоимости 0,8 кв. м жилья.

Что касается основного драйвера развития жилищного строительства — ипотечного кредитования, то доля домашних хозяйств, имеющих ипотечный кредит, в 2018 году составляла 12%, хотя ставки по ипотечным кредитам находились на абсолютных исторических минимумах. По оценкам Банка России, вносить ежемесячный платеж по ипотеке в среднем по России было способно от 27 до 35% семей при покупке нового жилья площадью 30 и 18 кв. м в расчете на одного человека соответственно.

Однако, при слабой динамике спроса на жилье финансовый результат и рентабельность в секторе жилищного строительства в 2016-2018 годы, по оценкам Банка России, демонстрировали рост. При этом доля собственных средств застройщиков в структуре финансирования жилищного строительства в России традиционно невелика, уточняет ЦБ. Значительная часть фондируется за счет средств населения уже на стадии строительства. Так, по данным «ДОМ.РФ», в 2018 году собственные средства застройщиков в общем объеме финансирования долевого строительства составляли немногим более 8%. Размер собственных средств застройщика может составлять в среднем от 5 до 15% от инвестиционной стоимости проекта, планируемого к реализации.

«Практика финансирования проектов с эскроу-счетами показывает, что крупнейшие банки-кредиторы подходят к достаточности капитала застройщика более консервативно. Проекты с долей собственных средств застройщика менее 15% кредитуются банками под более высокие ставки, так как уровень кредитоспособности застройщика оценивается от «достаточного» до «слабого» (более 15% — «высокий» уровень кредитоспособности)», — признает регулятор.

Переход на систему проектного финансирования, по оценкам экспертов, может быть сопряжен с необходимостью докапитализации отдельных застройщиков, отмечает ЦБ.